相続の際、現金なら1円単位で分配できますが、不動産を相続人同士で分配するのは困難です。この場合の妥協策として「共有名義」で不動産を保持することがありますが、結論として、あまりオススメできません。この記事では、共有名義で不動産を相続する際の問題点と、共有名義を避けるための対処法を詳しく解説します。
不動産相続の際に選べる「共有名義」とは
共有名義とは、1つの不動産を複数の相続人が所有する形で相続する方法です。共有分の割合は、法定相続分によって決まります。たとえば夫が亡くなり、妻と子どもが共有名義で不動産を相続した場合は、それぞれ法定相続分の1/2分を登記することが基本です。
1円単位で分割できる預貯金と違い、不動産の分配は困難です。たとえば兄弟で評価額4,000万円の不動産をどちらか1人が相続する場合、単純計算で半額の2,000万円をもう1人に支払って、分配額を調整します。しかし2,000万円を現金で支払うのは難しく、現実的ではありません。そこで用いられるのが、共有名義による相続です。
不動産相続で共有名義をオススメしない4つの理由
結論として、以下の4つの理由により、不動産相続の共有名義はオススメできません。
＜不動産相続で共有名義をオススメしない4つの理由＞
- 売却したい場合は共有者全員の同意が必要
- 賃貸に出す場合は共有者のうち過半数の同意が必要
- 維持管理の負担が偏る可能性がある
- 共有者が死亡した場合、新しい共有者との関係性が希薄になる
それぞれを詳しく解説します。
1.売却したい場合は共有者全員の同意が必要
不動産を共有名義にした場合、将来的に売却したくなったときは、共有者全員の同意が必要です。誰か1人でも売却に反対している相続人がいると、不動産の売却はできません。売りたいと思ったときに売れる保証がないことが、共有名義における第一のデメリットです。
2.賃貸に出す場合は共有者のうち過半数の同意が必要
共有名義の不動産を貸し出すときは、共有者のうち、過半数の同意が必要です。売却と比べてハードルは下がりますが、これも親族間トラブルの原因になります。仮に5人の共有名義で不動産を保有している場合、3人以上の同意が必要となり、場合によっては賃貸に出す計画がとん挫するため、注意しましょう。
3.維持管理の負担が偏る可能性がある
法定相続分で不動産の持ち分を決めても、維持管理の負担が誰かに偏り、不公平な状況が生まれる可能性があります。たとえば「物件から1番近い場所に住んでいるから」「仕事をしていないから」といった理由で、共有者のうち誰か1人に負担が偏り、不公平な状況が生まれる場合があるのです。
4.共有者が死亡した場合、新しい共有者との関係性が希薄になる
共有者が死亡すると、共有者の相続人に共有者が移行します。将来的には、もともとは「妹」だった共有者が「妹の結婚相手の連れ子」など、関係性が希薄な人物に入れ替わる可能性もあり、コミュニケーションをとることが困難になるかもしれません。
不動産相続で共有名義を避ける際の3つの代替策
不動産相続で共有名義を避けたい場合は、以下3つの代替案のうち、いずれかを選びましょう。
＜不動産相続で共有名義を避ける際の3つの代替案＞
- 不動産を売却して現金を分割する
- 代表者が代償金を支払って相続する
- 自分が持つ共有部分を売却する
それぞれの特徴を解説します。
1.不動産を売却して現金を分割する
不動産を売却して現金化すれば、劇的に遺産分割がしやすくなります。現金を法定相続分に合わせて分配するだけで公平に遺産分割できるため、親族間のトラブルも起こりません。
2.代表者が代償金を支払って相続する
不動産を相続する代表者1名を決めて、その人物に不動産を相続させます。不動産を相続した人物は、遺産分割協議で定めた代償金を各相続人に支払うことで、バランスよく遺産を分割させられます。
3.自分が持つ共有部分を売却する
自分が持っている共有部分を、ほかの相続人に買い取ってもらう方法です。相続人が多ければ多いほど1人あたりの負担額が下がり、成立しやすくなるでしょう。
まとめ
不動産は複数の相続人同士で分割しにくいものの、「共有名義」を選べば、平等な不動産相続が可能です。ただし、共有名義にはさまざまなリスクがあるため、あまりオススメできません。売却による現金かも視野に入れながら、トラブルやストレスを避けた生活を送れるように注意しましょう。
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