アパート相続後の有益な活用方法とは？経営か売却かを判断するポイントを解説

アパートを相続した後の活用方法は「経営」「売却」「居住」のうちいずれかです。実際に相続が決まり、どのように活用するのがもっとも有益なのか、悩んでいる方も多いことでしょう。この記事では、経営か、それとも売却かを判断するポイントを解説し、個々の事情にそった最適なアパートの活用方法をお伝えします。

アパート相続後の活用方法は大きくわけて3種類

まずは、アパート相続後の活用方法を見てみましょう。

＜アパート相続後の活用方法＞

それぞれの特徴を解説します。

賃貸に出すのは、賃貸物件として収益を見込める場合にオススメです。家賃収入で維持費を賄えることに加え、黒字分はそのまま所得として回せます。ただし、管理が必要になる点には注意しましょう。

売却は、賃貸物件としての収益を見込めない場合にオススメです。現金化できるため遺産分割もしやすく、相続人が多数存在する場合も、揉めずに分配しやすいでしょう。

相続人が居住用物件としてアパートに住めば、思い出のつまった住宅に住み続けられます。ただし、賃貸用として運用されていた物件で、なおかつ入居者が今もいる場合は入居者が居住権をもつため、正当な理由なく入居者を追い出すことはできません。

アパート相続後に経営か、それとも売却か悩んだ場合は、以下のポイントを確認しながら、適した活用方法を選びましょう。

＜アパート相続後に経営か売却かを判断するポイント＞

それぞれをオススメする理由を、わかりやすく解説します。

賃貸中の物件に入居者がいて、なおかつ空室リスクが低い場合は、経営をオススメします。不動産経営は、基本的に入居者がいる限りは、黒字化させることが可能です。需要が高くて利益を生み出せる物件をみすみす手放す必要はなく、しばらくは経営して、収支の様子を見るといいでしょう。

ローン残債が少ない、もしくは団信などによってゼロになっている場合も、経営がオススメです。ローンの返済に回す費用が少なければ、不動産経営に失敗するリスクはほとんどなくなります。家賃収入の大半が利益になるため、所得を増やしやすいこともメリットです。

大規模修繕中は景観が損なわれ、騒音も発生するため、住民が退去したりクレームを入れてきたりする確率が上がります。一棟アパートの場合は高額な修繕費を支払う必要もあるため、大規模な修繕を控えている場合は、売却がオススメです。

入居者がいたとしても、住民によるトラブルが多々見受けられる場合は、売却をオススメします。とくに家賃滞納の履歴が見られる場合は、要注意です。泥沼化すると裁判に発展するケースもあり、収益化に手間どってしまいます。

最後に、アパートの相続人が複数いる場合の対処法を、状況別に3パターンお伝えします。

複数の相続人の中から一人がアパートを相続して経営する場合は、相続した人がその他の相続人に代償金を支払います。代償金の金額は当事者間の協議によって決めることが基本で、将来の見込み収益を加味するケースが一般的です。

代償金の支払いが困難な場合に有効なのが「現物分割」です。たとえばアパートの価値が4,000万円で、預貯金が6,000万円ある場合、アパートを相続する人は、預貯金の相続を全額放棄してバランスをとります。差額分については、代償金で調整することが一般的です。

アパートを売却する場合は、売却益を相続人同士で分配します。分配の割合は遺言書のとおりに、もしくは遺産分割協議で決めたとおりにおこないましょう。1円単位で分配できるため、もっともスムーズで争いも起こりにくい分割方法です。

アパートを相続した場合、まずは経営するのか売却するのか、それとも誰かがそのアパートに住むのかを決定しましょう。相続人が複数いて、誰か一人がアパートを経営する場合は、現物分割や代償金の支払いによって、分配する遺産を調整できます。

ヘヤミセでは、入居者募集・サブリース・建物管理など、さまざまなサービスを提供中です。経営が困難と判断した場合は、速やかに売却へと方針転換することもできます。アパートの運用方針にお悩みの場合は、ぜひ当社までご相談ください。