賃貸の減価償却とは？オーナーのメリットや計算方法を解説 | 熊本市北区・合志市・菊陽町の賃貸管理はヘヤミセ

建物、備品、車両などには耐用年数が設定されており、一定期間は「減価償却」により、記簿上の価値を減少させていきます。この制度は、不動産運営をするうえで、オーナーにどんなメリットをもたらすのでしょうか。減価償却の計算方法とあわせてわかりやすく解説していきます。

賃貸の減価償却とは

賃貸の減価償却とは、事業用として用いる建物や設備の取得費を分割し、必要経費として毎年償却する手続きです。賃貸物件の場合、後述する法定耐用年数と取得費から減価償却を計算し、割り出した金額を経費として計上できます。

ただし、資産として減価償却できるのは取得価額が10万円以上の場合のみで、10万円に満たない場合は「消耗品費」として計上することになるため、注意が必要です。また、減価償却できるのは建物だけであり、土地の減価償却はできません。

耐用年数とは、減価償却が認められる年数のことです。これは国によって定められたものであり、日本全国すべての不動産に、同じ耐用年数が適用されます。耐用年数を超過すると経費を計上できなくなるため、賞味期限のようなものと考えるといいでしょう。建物の耐用年数に関しては、後ほど詳しく解説します。

賃貸物件で減価償却をおこなうメリットは、所得税を節税できることです。減価償却費はそのまま経費として計上できるため、不動産所得税を節税できます。耐用年数を超過するまでは家賃収入などにかかる税金を抑えられるため、不動産運用を有利に進めることが可能です。

まずは、賃貸に用いられる住宅の耐用年数を見てみましょう。

【構造別に見た耐用年数の一覧表】

続いて、減価償却の計算方法は、以下のとおりです。

＜減価償却の計算方法＞

・取得価額×償却率＝減価償却費

ここからは、具体的な減価償却費の計算例を2つ紹介します。

木造アパートを5,000万円で購入した場合、減価償却費は、以下のように計算できます。

＜木造アパートの計算例＞

5,000万円×0.046＝230

木造の場合、法定耐用年数は22年なので、完成から22年間にわたって、毎年230万円の減価償却が可能です。

鉄筋コンクリート造のアパートを1億円で購入した場合、減価償却費は、以下のように計算できます。

＜鉄筋コンクリート造アパートの計算例＞

1億円×0.022＝220

法定耐用年数は47年なので、完成から47年間にわたって、毎年220万円の減価償却が可能です。

賃貸の減価償却ができなくなると、以下のような不都合が生まれます。

＜賃貸の減価償却ができなくなった場合に被る不都合＞

それぞれ詳しく説明しましょう。

法定耐用年数を超過すると、減価償却費を経費として計上できなくなります。結果的に、不動産運用によって得た収入への課税額が増え、税的な負担が増加する点に注意しなければなりません。とくに耐用年数を超過した翌年は、これまでになかった金額の課税を受ける可能性があります。

金融機関から融資を受ける場合、担保として利用できる住宅は、耐用年数が残っているもののみです。耐用年数が超過した物件を担保に入れて、融資を受けることはできません。たとえば法定耐用年数が残り5年の場合、融資を受けられたとしても、5年以内に完済するよう求められることが普通です。

賃貸物件の減価償却ができなくなると、税務上は建物の資産価値がないものとみなされてしまいます。減価償却ができない物件の価値は下がる場合が多いため、残りの耐用年数を見ながら、出口戦略を立てることが大事です。高く売れるうちに売り、新しい投資用物件を購入するといった選択肢も視野に入れるといいでしょう。

賃貸物件の減価償却とは、国によって定められた耐用年数の期間中に、減価償却費を経費として計上できる制度です。耐用年数が残っている間は税務上の優遇を受けられますが、超過後は経費への形状や不動産を担保にした借り入れなどができなくなるため、残りの耐用年数を見ながら出口戦略を立てましょう。

ヘヤミセでは、賃貸物件の管理だけでなく、不動産売買も事業内容に含めています。オーナー様にとって最も旨味のあるタイミングで売買を実行するアドバイスやお手伝いができるため、損をしない不動産運用を進めたいオーナー様は、当社にご相談ください。