原状回復でオーナーが負う修繕義務の範囲とは？トラブル回避策も交えて解説 | 熊本市北区・合志市・菊陽町の賃貸管理はヘヤミセ

入居者が退去した際は、室内を入居前の状態に戻す「原状回復」をおこないます。この際にかかる費用は、オーナーが負担する分と入居者が負担する分にわかれますが、オーナーが負う修繕義務の範囲は、どこからどこまでなのでしょうか。入居者とのトラブルを回避する方法も交えて、詳しく解説します。

原状回復でオーナーが負う修繕義務の範囲

原状回復でオーナーが負う修繕義務の範囲は、以下のとおりです。

＜原状回復でオーナーが負う修繕義務＞

細かくチェックしていきましょう。

鍵を取り換えないまま次の入居者に引き継ぐと、前入居者が合い鍵を使って侵入するといったトラブルを起こす可能性があります。安全に運営するための義務として、鍵の交換費用は、オーナーが負担しなければなりません。

設備が汚れたり、壊れたりしていても、それが経年劣化による正常な範囲内と認められる場合は、オーナーが修繕費を負担します。家具や家電を移動させたことによる軽微な傷も、経年劣化の一部として認められることが普通です。

日焼けなどによって生じた自然な範囲の変色も、経年劣化の一部です。そのため、畳替えなどにかかる費用は、原則としてオーナーが負担します。

経年劣化以外の汚損だとしても、その原因が自然災害にある場合は、オーナーの負担で修繕をおこないます。たとえば地震が原因で窓ガラスにヒビが入った場合、この責任は入居者に問えません。

新しい入居者を募集するために内装を刷新する際も、その全額を大家が支払うことになります。後述する条件により、入居者が負担すべき費用があったとしても、その人物が入居したときを上回る内装にするための修繕費は請求できません。

オーナーが義務を負うことなく、費用の支払いを入居者に求められる範囲をまとめました。

＜原状回復で入居者が負う修繕義務の範囲＞

条件を細かくチェックしておきましょう。

破損や紛失など、入居者の過失によって鍵の交換が必要になった場合は、この際にかかる費用の全額を入居者が負担します。ただし、合い鍵を使った開錠など非常時の対応は、オーナーがおこなうことが基本となるため注意しましょう。

入居者の故意、または過失によって設備が壊れたり、室内に傷が付いたりした場合は、入居者の負担で原状回復をおこないます。また、常識的な範囲のメンテナンスを怠ったことが原因で発生した汚損についても、その責任を入居者に問うことが可能です。

引っ越し作業により発生した傷や汚れも、入居者が責任をもって原状回復しなければなりません。室内だけでなく、通路やエレベーター、階段などの共用部に付いた傷も同様です。

賃貸借契約書に記されている規約に違反があった場合、これが原因で発生した汚損も、入居者の負担で修繕します。たとえばペット不可の物件でペットを飼った結果として生じた汚損、喫煙不可の物件で喫煙した結果の壁の汚れなどが、これに該当します。

原状回復において、支払いの範囲を巡ってオーナーと入居者が対立するケースは珍しくありません。トラブルを避けるための対策を2つお伝えしましょう。

＜原状回復のトラブルを防ぐ対策＞

各項目をわかりやすく解説します。

入居者に原状回復費用を請求する場合、費用に根拠が伴っていなければ、不信感を抱かれやすくなります。悪徳業者を避け、信頼できる原状回復業者を利用しましょう。

ペット可などの特殊な条件を付ける場合は、賃貸借契約書に原状回復の特約を付けましょう。通常の契約ではあいまいになりがちな範囲の原状回復に関しても、どちらが義務を負うか明確にできます。

オーナーが原状回復の義務を負う範囲は、経年劣化などにより、汚損した設備や室内です。入居者の故意、または過失により発生した汚損の修繕費は、入居者に請求できます。退去時のトラブルを避けるためには、信頼できる原状回復業者を利用し、さらに契約の内容に応じて特約を付けておきましょう。

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