アパートやマンションといったビルを建てた後は、その建物を管理する必要が生じます。建物管理によって建物そのものや設備の劣化を防ぎ、資産価値を維持・向上させることが可能です。この記事では、混同されることが多い「賃貸管理」との違いを交えながら、建物管理の業務内容をお伝えします。
建物管理とは
建物管理とは、オーナーがもつアパートやマンション全体を管理して、入居者が快適に暮らし続けられる環境を維持するための業務です。建物管理の詳細は後述しますが、共有部分の清掃や消耗品の交換、防犯対策など、多岐にわかります。 自分自身ですべてを実行することは困難であり、専門の会社に管理を委託することが一般的です。
建物管理と賃貸管理の違い
建物管理と賃貸管理は、頻繁に混同されます。この2つはよく似ていますが、細かく見ていくと業務内容が大きく異なるため、注意が必要です。建物管理と賃貸管理がどのように違うのか、表を使ってわかりやすく解説します。
【建物管理と賃貸管理の比較表】
| 管理の種類 | 建物管理 | 賃貸管理 |
|---|---|---|
| 入居者の募集 | × | 〇 |
| 家賃の管理 | × | 〇 |
| 管理費や修繕積立金の管理 | 〇 | × |
| 入居者のクレーム対応 | × | 〇 |
| 総会や理事会の支援 | 〇 | × |
| 補修・修繕の計画や実施 | 〇 | × |
主に住人に対するサービスが賃貸管理、ビルそのものに対する業務が建物管理と考えるといいでしょう。注意すべきなのは、賃貸管理をおこなっている会社のすべてが、建物管理も実施するとは限らないことです。外部に管理業務を委託する場合は、業務内容を詳しく確認しておきましょう。
建物管理の業務内容
建物管理の主な業務内容をご紹介します。
＜建物管理の業務内容＞
- 設備の保守・点検
- 建物の維持・管理
- 環境の保全
自主管理をおこなう場合、上記3項目のすべてをオーナー自身でおこなわなければなりません。各項目の業務内容を詳しくチェックしていきましょう。
設備の保守・点検
建物には、さまざまな設備が設けられています。代表的な例では、オートロックなどの防犯設備や共用部分で使う電気設備、エレベーターなどがありますが、排水溝や給水設備、消防設備も設備の一環です。これらが正常かつ安全に機能するかどうか、点検作業によって定期的に確認しなければなりません。
建物の維持・管理
建物は日を追うごとに老朽化していきますが、一般論としては40年、50年という長期にわたって維持しながら使用します。急速な老朽化を防ぐために必要な業務が、建物の維持・管理です。外装は外壁塗装や屋根塗装で、内装はリノベーションやリフォームなどで改善し、資産価値の維持を図ります。
環境の保全
ゴミの管理や植栽に代表される業務が、環境の保全です。環境を保全することにより美観を損なわずに済み、入居希望者からの注目度を高められます。ただし、環境の保全には入居者や近隣住民による協力も必須となるため、建物管理全体の中でも、とくに複雑で難しい業務といわざるをえません。
建物管理を自分自身でおこなう場合の注意点
建物管理を自分自身でおこなう場合、以下の3点に注意が必要です。
＜建物管理を自分自身でおこなう場合の注意点＞
- 物件から自宅までの距離が遠いと対応に時間や費用がかかる
- 専門知識や資格が求められる場合がある
- 肉体的に厳しい作業を強いられる可能性が高い
管理会社に手数料を支払う必要がないことが、自主管理のメリットになります。ただし、思わぬ落とし穴も潜んでいるため、本当に自主管理ができるか、慎重に判断しましょう。
物件から自宅までの距離が遠いと対応に時間や費用がかかる
建物管理では、緊急の出動が求められるケースもあります。この場合、物件から自宅までの距離が遠いと、対応するために高額な交通費や長い時間が必要です。1ヶ月に何度も管理業務を繰り返しているうちに、管理会社に支払う手数料のほうが割安になる可能性があるでしょう。
専門知識や資格が求められる場合がある
たとえば電気に関する作業をおこなうためには「第2種電気工事士」の資格が必要です。 建物管理には専門知識や資格が求められるケースが多く、誤った作業をおこなうと、人命にかかわる事故を起こすリスクもあるため、素人では手を出しにくい業務といわざるを得ません。
肉体的に厳しい作業を強いられる可能性が高い
電球の交換作業ひとつをとっても、高所や不安定な場所での作業が必要になります。貯水槽の清掃などはさらに大がかりな作業となり、肉体的に大きな負担がかかる可能性が高いでしょう。作業内容を詳しく確認して、本当に自分自身で管理できるか確かめることが大切です。
まとめ
建物管理とは、建物の設備や環境の保守・修繕をおこない、入居者が安全に住み続けられる環境を整えるための業務です。自主管理をおこなう人もいますが、専門知識や資格が必要となる場合が多いため、管理会社への委託をオススメします。
ヘヤミセでは、建物管理を含む賃貸管理プランを提供中です。 電球交換や駐車場・駐輪場の整備、建物修繕・リフォームの手配など、あらゆる管理業務をお任せいただけます。熊本市周辺の賃貸物件を運用されているオーナー様は、ぜひ当社に建物管理をご依頼ください。
