賃貸物件を運営する際は、さまざまな管理が必要です。修繕や清掃、クレーム対応、家賃の回収などが主な管理業務で、これを自分自身でおこなうことを「自主管理」といいます。
この記事では、管理を専門の会社に任せる「管理委託」と自主管理を、徹底比較しました。自身に自主管理が適しているのか、さっそくチェックしてみましょう。
自主管理の内容は主に4種類
まず、主な自主管理の内容をご紹介します。
＜自主管理の主な内容＞
- 賃貸契約の締結
- 住民のサポートやクレーム対応
- 家賃の回収
- 各種修繕や清掃
それぞれの業務内容を詳しく見ていきましょう。
賃貸契約の締結
入居希望者との間で、賃貸契約を締結する業務です。有効な契約書を作成し、必要に応じて特約も付帯しなければなりません。また、入居者の募集を不動産会社に依頼しない場合は、自分自身で賃貸物件の宣伝をおこない、募集業務をこなす必要もあります。
住民のサポートやクレーム対応
住民からの相談や依頼があれば、これに対応します。相談される内容はさまざまですが、「光回線の工事をしてもいいか」「内装を変更してもいいか」といった相談が多いでしょう。また、クレームが届いた際や、何らかのトラブルが発生した場合は、自分自身で責任をもって対応しなければなりません。
家賃の回収
自主管理では、家賃の回収も自分自身でおこないます。銀行振り込みで対応することが一般的ですが、金額に誤りがないか、入居者の全員が振り込んでいるかなどを確認する必要があり、集中力が必要です。仮に家賃滞納が見られた場合、入居者と連絡をとり、必要に応じて督促や訴訟をおこないます。
各種修繕や清掃
共有部分や、各部屋の清掃や修繕をおこないます。たとえば廊下の電球が切れた場合は交換したり、ポストの周りに溜まったごみを捨てたり、事故予防のために雨や雪の処理をしたりするのもオーナーの仕事です。また、給湯器のようなオーナーが修繕義務を負う機器が故障した際も、原則としてオーナーが修理・交換の依頼をおこないます。
自主管理に向いている人・向いていない人
自主管理の内容を知り、想像していたよりも面倒で難しそうに感じた方も多いでしょう。この項目では、自主管理に向いている人と向いていない人を明確にします。面倒な自主管理にもメリットがあるため、自分自身でもできると感じたら、チャレンジしてみましょう。
自主管理に向いているのはコストを抑えたい人
自主管理をオススメするのは、不動産運用にかかるコストをできる限り抑えたい人です。管理業務を不動産会社に依頼する場合、目安として家賃の5％程度の手数料がかかります。自分自身で管理をおこなえばこの費用が浮くため、家賃収入を目減りさせずに済むのです。
自主管理に向いていないのは手間をかけたくない人
反対に自主管理に向いていないのは、管理にかかる手間をかけたくない人です。管理に関する業務は非常に多く、複数の業務をこなすとなると、1日がかりになりかねません。とくに会社員の方など、不動産運用以外に仕事を抱えている人の場合、自主管理を完璧にこなすのは困難です。
自主管理と管理委託を比較
自主管理と管理委託の違いを、表にまとめました。
【自主管理と管理委託の比較表】
| 管理方法 | 自主管理 | 管理委託 |
|---|---|---|
| 入居者への対応 | 自分でおこなう | 管理会社がおこなう |
| 建物の修繕 | 自分でおこなう | 管理会社がおこなう |
| 家賃などの管理 | 自分でおこなう | 管理会社がおこなう |
管理委託する場合、委託した管理会社が、入居者への対応から家賃管理まですべての業務をおこないます。管理が難しい、あるいは面倒と感じる場合は、管理委託を選択するといいでしょう。ここからは、管理委託のメリット・デメリットを解説します。
管理委託のメリット
管理委託のメリットは、なんといっても管理業務の一切をプロに任せられることです。また、自分では管理の手が行き届かない遠方の賃貸物件も運用できる ため、投資の幅が広がります。東京など都心にお住まいの方が地方の賃貸物件を運用したい場合、管理委託を利用すると便利です。
管理委託のデメリット
管理委託のデメリットは、管理会社に報酬を支払う必要が生じる点です。管理会社によって費用が異なりますが、目安として家賃収入の5％が手数料 としてかかります。また、物件の管理を任せきりになるため、現場の状況がわかりにくくなることも難点です。
まとめ
不動産管理の方法は「自主管理」と「管理委託」の2種類です。自主管理はコストがかからない点が魅力的ですが、業務内容はとても多いため、自分自身でこなせるかどうかを冷静に判断しなければなりません。
ヘヤミセでは、賃貸物件の宣伝から管理まで、一連の業務をすべて自社でおこなっています。地元である熊本市に根付いたサービスを実施していますが、年間仲介件数は650件と、実績も十分です。専任のスタッフが責任をもって一気通貫で対応していますので、管理委託をご希望の際は、ぜひ当社にご相談ください。
