定期借家と普通借家の違いとは？双方のメリット・デメリット、切り替えの可否までを解説

不動産を賃貸に出す際、最初に決断を迫られるのが、契約方法です。賃貸物件の契約は大きく「定期借家」と「普通借家」の2種類に分かれており、双方にメリット・デメリットがあるため、どちらが適しているのかは、オーナーの考え方によって異なります。

この記事では、定期借家と普通借家の違いを比較しながら、双方のメリットとデメリットを詳しく解説します。また、契約方法を切り替えられるタイミングや条件にも触れていくので、不動産運用の参考にご活用ください。

定期借家と普通借家の違いを比較

まずは、定期借家と普通借家の違いを比較します。

【比較表】

定期借家普通借家
契約更新契約期間満了に伴い終了する借り主が希望する限り更新する
解約の可否やむを得ない事情がある場合のみ可能事前申請があれば原則として可能
契約期間制限なし 1年以上
賃貸料の変更特約に定めている場合のみ可能可能
契約方法書面で契約を交わす書面または口頭で契約を交わす

このように、両者には大きな違いがあります。とくに大きな違いとなるのが、契約更新に関する定めです。

普通借家の場合、借り主が希望する限りは契約が自動的に更新され、貸し主の都合だけでは退去を求められません。一方の定期借家は、契約時に定めた契約期間満了後に、借り主が退去することを前提とした契約です。このあとは、双方のメリット・デメリットについて詳しく解説します。

定期借家と普通借家の特徴は、大きく異なります。それぞれのメリットを把握して、どちらの契約を選ぶと後々に便利だと感じられそうか、判断しましょう。

定期借家のメリットは、契約期間満了後に必ず入居者が退去することです。たとえば2年間の出張が決まり、出張終了後は自宅に戻ることを希望している場合は、2年間の定期借家契約を結ぶと、思惑どおりに不動産運用ができます。

契約満了後、借り主と貸し主が合意すれば、定期借家契約を延長することもできますし、新しい借り主を探すこともできます。定期借家契約を結んだ場合、重大な事情がなければ途中退去は認められないため、安定した収益を得やすいことも、定期借家ならではのメリットです。

普通借家契約のメリットは、入居者を見つけやすいことです。借り主の立場で考えると、定期借家の場合は、原則として契約満了後に退去しなければなりません。引っ越したあとに同じ賃貸物件に長く住みたいと考える人は、定期借家を避けて、普通借家を選ぶ場合が多くなります。

また、貸し主の事情に応じて、自由に家賃変更を打診できることもメリットです。長く賃貸に出していると、都市開発などで周辺の家賃相場が急上昇することがあります。こういった場合、定期借家は事前の取り決めがなければ家賃変更ができませんが、普通借家なら借り主に対して、いつでも家賃変更を打診できます。

定期借家・普通借家には、それぞれデメリットもあります。契約締結後に失敗したと感じないように、あらかじめ注意点も認識しておきましょう。

定期借家は、普通借家と比べて、家賃が安くなりがちなことがデメリットです。定期借家は借り主から見ると縛りが厳しく、普通借家よりも人気が下がってしまいます。空室を埋めるために、相場よりも家賃を下げざるを得なくなる場合がある点に注意しましょう。

普通借家のデメリットは、オーナーの都合や事情だけで入居者を退去させられないことです。普通借家契約は、家賃滞納や建て替えなど、特別な事情がない限り更新されます。そのため、賃貸中の物件に自分自身が戻りたくなったとしても、入居者の同意を得られなければ、住みなおすことができません。

定期借家と普通借家の契約を、途中で切り替えることは可能なのでしょうか。結論として、物件の運用状況によって異なります。後々に不便を感じないように、契約を切り替えられるタイミングも知っておきましょう。

入居者がおらず、空室な場合は、契約方法を変更できます。仲介や管理を委託している不動産会社と連絡をとり、契約内容の変更を希望しましょう。なかなか入居者が見つからない場合、契約方法を変更することでニーズが変わり、すぐに借り主が決まるケースもあります。

すでに入居者がいる場合は、借り主の希望だけで契約内容を変更することはできません。借り主の同意を得られれば契約の変更が可能ですが、交渉に応じてもらえる可能性は決して高くないため、契約内容は入居者を募集する前に慎重に決めましょう。

定期借家と普通借家には、いくつかの違いがありますが、とくに大きな違いとなるのは、契約更新の取り決めです。定期借家の場合、契約期間満了後に入居者に退去を求められますが、普通借家の場合は、入居者が希望する限り契約が延長されることに注意しましょう。

ヘヤミセでは、オーナー様個別の事情に応じて、最適な契約方法をご提案しています。契約締結後の管理全般もお任せいただけるので、熊本市周辺で不動産運用をご検討中の方は、当社までお気軽にご相談ください。