賃貸物件の善管注意義務とは？貸し主側が把握すべき権利や事例を紹介 | 熊本市北区・合志市・菊陽町の賃貸管理はヘヤミセ

賃貸物件には「善管注意義務」が発生します。善管とは「善良なる管理者」の略で、借り主はオーナーによる注意を守りながら,
賃貸物件に義務を負わなければなりません。

この記事では、貸し主側が把握すべき権利や事例を紹介します。また、管理会社に管理を委託する際も全館管理義務が生じるため、この際の対処法もあわせて知っておきましょう。

善管注意義務とは

善管注意義務とは、賃貸借契約書に記載される義務のひとつです。これは借り主（入居者）が負う義務を定義かしたもので、民放第400条に規定されています。要約すると、貸し主の財産である賃貸物件を、借り主側は大切に扱うよう定めた義務です。

善管注意義務の事例は後に紹介しますが、善管注意義務には、主に原状回復に関する取り決めが明文化されます。たとえばタバコやペットなど、使用や飼育を許可していないものが原因で建物に傷や汚れなどが生じた場合に善管注意義務違反となり、貸し主は借り主に損害賠償を求めることが可能です。

室内や建物に損傷が生じたとしても、それが経年劣化の範囲内と認められる場合は、善管注意義務に違反しません。たとえば壁紙や畳の日焼けは貸し主側の負担で修理する必要がありますし、借り主側の過失なく壊れた設備も、貸し主の負担で修理する義務が生じます。

善管注意義務に含まれるものの事例をいくつかご紹介します。

＜善管注意義務の事例＞
・タバコのヤニ汚れ
・ペットの飼育による傷やにおい
・家具の移動などが原因で生じた床や壁の傷
・結露や水漏れによる染み
・不溶性物質を流したことが原因で生じた水道管の詰まり
・清掃不足が原因の水垢やカビ汚れ

タバコのヤニ汚れは、クリーニングで落とせないほどの染みが生じた場合に、善管注意義務違反となります。また、室内での喫煙を禁じているにも関わらずヤニが認められる場合は、汚れの範囲や強さとは無関係に違反を主張できます。

ペットの飼育によって生じた壁や床の傷、またはにおいが残っている場合も、善管注意義務違反に該当します。ただしペット可の賃貸物件では通常範囲の損耗が認められるため、契約時に原状回復の範囲を取り決めることが重要です。

模様替えや引っ越しの際、家具の移動により生じた床や壁の傷が認められる場合も、原状回復費用の請求が可能です。ただし、通常の生活で生じた傷や汚れ、日焼け跡などは通常使用の範囲内とみなされ、修繕費を請求できません。

結露は日常生活で避けられないものと考えられがちですが、入居者が最低限の掃除を怠ったと判断されるケースが多く、結露が原因で生じた染みも、善管注意義務違反に該当します。同様に、水道管や屋根などからの水漏れを放置して染みが発生した場合も、損害賠償の対象です。

たとえばトイレにティッシュペーパーを流したり、浴室にプラスチック片を流したりして水道管が詰まった場合も、入居者が修理の責任を負わなければなりません。通常使用の範囲内で生じた故障は、大家が修理することが普通なので、故障の原因を正しく把握することが大切です。

結露の項目でも解説したとおり、極端な清掃不足が破損・汚れの原因と認められる場合は、修繕費の支払い義務が借り主に発生します。浴室等などの水垢やカビ汚れが激しい場合、修繕にかかる費用を借り主に求めることが可能です。

不動産の管理を賃貸管理会社に委託した場合、管理会社は、建物などの損傷や危険性、不具合を確認する義務を負います。たとえば点検で天井のはがれを確認したり、住民からの指摘を受けたりした場合、適切に修理などの対応をしなければならないのです。

このような状況を無視した場合、もしくは発見できなかった場合は、管理会社が善管注意義務違反を問われます。つまり、オーナーが気付かないようなトラブルが建物や設備で発生しており、これに管理会社が対処せずに事故などのトラブルが発生した際は、管理会社に責任を問うことが可能です。

善管注意義務とは、資産である賃貸物件を貸し主に渡す際、借り主は建物や設備を使用するために最低限の配慮・管理をしなければならないという義務です。これに違反して発生した傷や汚れ、破損といった問題は、貸し主が借り主に対して、損害賠償責任を追及して回収できます。

ヘヤミセでは、熊本市周辺の賃貸・売買・不動産管理を行っています。善管注意義務は、主に退去時に発生することが多いトラブルです。これを未然に防ぐため、ノウハウをもつスタッフが注意喚起や管理を徹底しているため、安心して大切な不動産をお任せいただけます。