管理会社は変更できる?変更すべきタイミングや新しい会社と契約する流れを解説

賃貸管理会社は、集客から管理全般までをサポートする会社です。しかし「退去者が多く困っている」「入居者とのトラブルをすぐに解決してくれない」といった理由で、管理会社の変更を希望している方も多いでしょう。

この記事では、管理会社を変更すべきタイミングや、新しい管理会社と契約する際の流れをわかりやすく解説します。不動産投資を有益にするために、適切なタイミングを見極めて頼れる管理会社に乗り換えましょう。

 

管理会社の途中変更は可能

結論として、契約途中でも管理会社の変更は、可能です。ただし、管理委託会社との間で結んでいる管理委託契約の内容により、すぐに変更できない可能性があります。仮に「解約は3ヶ月前の予告が必要」とある場合、途中変更できるのは、最短で解約の申請から3ヶ月後です。

管理会社の変更を検討すべきタイミング

管理会社の変更を検討すべきタイミングは、以下の4点です。

<管理会社の変更を検討すべきタイミング>
・管理会社や担当者に不信感がある
・空室が3ヶ月以上も続いている
・管理費用が極端に高く、利益が出ない
・入居者からのクレームが多すぎる

それぞれの項目をわかりやすく紹介します。

管理会社や担当者に不信感がある

管理会社や担当者に不信感があり、信頼関係の構築が難しいと感じた場合です。たとえば管理会社からの連絡が雑に感じる場合や、オーナーの意見をまったく聞いてくれない場合、リフォームなどの相談に応じてくれないといった場合は、管理会社の変更を検討しましょう。

空室が3ヶ月以上も続いている

空室が生じた際、3ヶ月以上の契約や内覧の申し込みがないときも、管理会社の変更を考えるべきです。あまりにも長く入居者が見つからない場合、管理会社の集客力が低い可能性があり、利益を得る機会を失ってしまいます。

管理費用が極端に高く、利益が出ない

管理費用の相場は、月額家賃×5%です。これを大きく上回る場合、利益が管理費用に吸収され利益が出ません。改めて管理費用の相場を見直し、契約中の管理会社が水準から大きく逸脱していないか確認しましょう。

入居者からのクレームが多すぎる

入居者からのクレームが多すぎる場合、管理会社によるケアが行き届いていない恐れがあります。たとえばゴミに関するクレームが多ければ、清掃や処理が不十分と考えなければなりません。また、同等の内容のクレームが止まらない場合、そもそも問題を解決するつもりがないとも考えられます。

管理会社を変更する際の注意点

管理会社を変更すると、以下のリスクが発生することは覚えておきましょう。

<管理会社を変更する際の注意点>

・入居者の契約内容や支払い方法が変わる
・クレームを引き継げない可能性がある
・解約までの管理を放棄される恐れがある

管理会社の変更は状況次第でとても有効ですが、それにより発生するデメリットもあります。管理会社の頻繁な変更はオススメできないので、次に選ぶのは優秀で信頼できる管理会社にしましょう。

入居者の契約内容や支払い方法が変わる

管理会社が変わると、入居者が守る規則や家賃の支払い方法が変わります。入居者によっては、これを面倒に感じることもあるため注意しましょう。入居者に通達する際は、可能な限りていねいな説明を心がけることが大切です。

クレームを引き継げない可能性がある

原則として、現在の管理会社と新しい管理会社との間で引き継ぎ処理が行われ、書面に残されているクレーム対応などの情報は、そのまま伝わります。しかし、書面には記されていない情報に関しては伝わりきらない可能性があり、入居者に関する情報を100%引き継げるとは限りません。

解約までの管理を放棄される恐れがある

前述したように、管理会社のなかには、数ヶ月前に解約を通告するよう義務付けている会社があります。たとえば解約の申請から完了まで3ヶ月かかる場合、その3ヶ月間の管理を半ば放棄される恐れがあるため、注意しましょう。

管理会社を変更する流れ

管理会社を変更する流れをご紹介します。

1. 管理委託契約書に沿って解約を申請する
現在契約中の管理会社との間で交わした契約書を確認しましょう。解約予告の義務が設定されている場合は、即時解約が不可能です。まずは目安として、何ヶ月後に解約できるのか把握します。

2. 新しい管理会社を見つける
新しく利用する管理会社をリサーチします。気になる会社が見つかったら連絡をとり、現状を説明して、問題の解決が見込める会社かどうかを見極めましょう。

3. 解約通知を行う
新しい管理会社の目途がついたら、現在契約している管理会社に解約通知を行います。

4. 新しい管理会社と契約する
旧管理会社との契約が切れるタイミングから、新しい管理会社と契約を結びます。管理会社間で引き継ぎ処理が行われると、変更手続きは完了です。

まとめ

管理会社の変更は、可能です。住民からのクレームが絶えなかったり、会社や担当者に不満を感じたりした場合は、管理会社の変更を検討しましょう。手順としては契約内容を確認し、新しい管理会社と連絡をとったうえで、解約通知を行うことをオススメします。

ヘヤミセでは、熊本市周辺の不動産賃貸・売買・管理を手がけています。現在の管理会社にご不満がある場合、まずお話をお聞かせください。当社で可能な賃貸管理の業務内容やサポート体制をお伝えした後に、管理会社の変更をじっくりとご検討いただけます。